Manual del sindicato de inquilinos

Protecciones para inquilinos y aumentos de alquiler

Protección del inquilino

La Ley de Protección de Inquilinos de California limita cuánto puede aumentar tu alquiler un propietario. Todas las personas inquilinas en el condado de San Joaquín están protegidas por esta ley.

¿Qué protege esta ley?

• Hasta el 1 de enero de 2030, los propietarios no pueden aumentar el alquiler más de 8.8% en total o 5% más el Índice de Precios al Consumidor (CPI), según cuál sea menor.
  • Entre el 8/1/24 y el 7/31/25 en el condado de San Joaquín, el máximo aumento de alquiler es 8.8%
• Los aumentos pueden ocurrir como máximo dos veces cada 12 meses.
• No limita cuánto dinero puede cobrar un propietario al inicio de un contrato de alquiler; solo limita cuánto puede aumentar el alquiler una vez que la vivienda está ocupada por el mismo inquilino.
• Limita las razones legales de desalojo. Solo te pueden desalojar por las razones listadas en la SJCOG, y en algunos casos te DEBEN compensar. (Ver Capítulo 4)
• Los aumentos de alquiler no pueden ser por represalia.

¿Cuándo puede un propietario aumentar tu alquiler?

• Contrato de más de mes a mes:
  • Los propietarios NO pueden aumentar el alquiler durante el término del contrato, a menos que el contrato lo permita explícitamente.
  • No se pueden considerar aumentos de alquiler durante el primer año de ocupación.
• Contrato periódico (mes a mes o más corto):
  • Los propietarios pueden aumentar tu alquiler tan seguido como quieran, pero deben dar un aviso por escrito

Conoce tus derechos

El Sindicato de Inquilinos de WCU sabe que muchos propietarios usan su falta de reparaciones como una forma de desalojar a los inquilinos. Cuando los inquilinos se quejan con sus propietarios por la falta de reparaciones, o por la calidad de las reparaciones, muchos propietarios les dicen que se muden si no están contentos. Eso es ilegal.

Bajo la ley de California, TODOS los inquilinos (con o sin estabilización de alquiler) tienen el derecho de vivir en una vivienda que sea segura y sanitaria.

Esto significa que tu propietario está legalmente obligado a reparar o atender:

• Agua goteando de techos y paredes (por tuberías, bañeras o lavabos que gotean)
• Agujeros en paredes o pisos (o umbrales faltantes en la base de las puertas)
• Yeso/pintura descascarándose
• Moho visible por falta de circulación de aire
• Calefactor dañado
• Plomería en mal estado (o respaldo de aguas residuales)
• Ventanas rotas
• Faltan mosquiteros en las ventanas
• Detectores de humo o monóxido de carbono rotos
• Grandes espacios detrás de cajones o gabinetes de cocina por donde pueden entrar insectos
• Recolección de basura inadecuada
• Escaleras/pasamanos inseguros
• Perillas de puerta inseguras o inadecuadas
• Cableado eléctrico defectuoso
• Infestaciones de plagas que violan el código de salud: cucarachas (las pequeñas), ratas, ratones y mapaches (ver Capítulo 3)
• Infestaciones que violan el código de construcción: termitas (ver Capítulo 3)

Además, los inquilinos tienen derecho a:

• Recibir un aviso por escrito con 24 horas de anticipación antes de que el propietario entre a tu casa
• Entregar una lista por escrito de reparaciones que necesitas en tu vivienda
• Inspecciones imparciales por un tercero
• Pagar el alquiler con giro postal (money order)
• Recibir un recibo que indique claramente el nombre del propietario, el período que cubre el alquiler y el monto pagado
• Organizarse para luchar contra malas condiciones, acoso o desalojos ilegales

Reparaciones, daños o infestación

Si tienes reparaciones, daños o infestación:

1. Haz una lista de las áreas dañadas o infestadas (si tu propietario te dio una hoja de reparaciones, complétala a fondo).
2. Toma fotos de las áreas dañadas o infestadas e incluye el periódico del día para mostrar la fecha en que se tomó la foto.
3. Escribe una carta al propietario, adjunta las fotos y la lista (o la hoja de reparaciones) y envíala por correo con comprobante de entrega, como correo certificado o USPS Priority Mail.
   • El correo electrónico y los mensajes de texto también son opciones.
4. Guarda documentación con fecha (por ejemplo: recibo del correo, mensajes de texto, correos electrónicos, cartas, etc.) y copias de toda correspondencia y fotos enviadas al propietario.
5. Si el propietario no repara la vivienda en un tiempo razonable, puedes presentar una queja.

Dependiendo de la ciudad o del problema, puedes solicitar una inspección y el propietario estará OBLIGADO a reparar el problema. En algunos casos, los propietarios tienen hasta 30 días para comenzar las reparaciones y luego otros 60 días para terminarlas.

Acoso

Para enfrentarte al acoso, debes:

• Documenta los hechos. Lleva una libreta donde anotes la fecha, la hora y una descripción detallada de lo que pasó.
• Envía al propietario una carta documentando el acoso y pidiendo que pare. Guarda una copia de esta documentación con fecha.
• No sufras el acoso en silencio o con miedo. Ven a una reunión del Sindicato de Inquilinos de Working Class Unity y comparte tu experiencia.

Servicios públicos

¿Quién es responsable?

• Las leyes de arrendador-inquilino de California no obligan a los propietarios a cubrir los costos de servicios públicos, pero sí requieren claridad en los contratos.
• Las facturas de servicios públicos no pagadas son responsabilidad de la persona cuyo nombre está en la factura.

Si los servicios públicos están a nombre de tu propietario:

• Los propietarios deben asegurar que los inquilinos puedan acceder a los servicios públicos y no pueden cobrar más que el costo real.
• Los inquilinos tienen derecho a tener servicios públicos aunque su propietario no pague las facturas a tiempo.
• Los inquilinos con condiciones médicas que requieren equipo médico en casa tienen derecho a un costo reducido de servicios públicos.

Por ley, tu propietario no puede:

• Cortar tus servicios públicos solo porque te atrasaste con el alquiler.
• Aumentar el precio de tus servicios públicos (por ejemplo: gas, electricidad, basura, etc.) sin un aviso con 30 días de anticipación antes de la próxima fecha de pago del alquiler
  • Si NO te dan un aviso por escrito con anticipación sobre el aumento, debes pagar el aumento Y presentar una queja para una investigación adicional. (Ver Capítulo 3)
  • Nota: Esto solo aplica si los costos de servicios públicos están incluidos en tu alquiler

Información adicional: Ley de arrendador-inquilino de California - servicios públicos

Qué hacer y qué no hacer

Antes de mudarte:

Durante el alquiler:

Cuando te mudes:

Pasos sencillos para protegerte y tu dinero del alquiler

Formas de pago

1. Pagar en persona siempre es preferible.
2. Nunca pagues en efectivo ni con cheque personal.
3. Siempre compra un giro postal (money order) o cheque de caja con la fecha de compra claramente sellada.

Entrega personal o recogida

• Si le pagas directamente a alguien, lleva un testigo contigo (de preferencia que no sea un familiar).
• Pide un recibo o un papel firmado como comprobante de pago que indique claramente el nombre del propietario, el período que cubre el alquiler y el monto pagado.
• Para mayor seguridad, toma una foto del recibo junto con tu método de pago.

Por correo

• Pagar en persona siempre es preferible.
• Nunca pagues tu alquiler por correo regular.
• Asegúrate de enviarlo con comprobante de envío (correo certificado sin firma requerida, o correo con confirmación de entrega, como USPS Priority Mail).
• Si envías el alquiler por correo y se pierde, tú eres responsable del dinero perdido. Debes tener prueba de que lo enviaste (tu testimonio no es suficiente).

Cuándo pagar el alquiler

El alquiler vence el día 1 del mes, a menos que tu contrato indique otra fecha. La ley no reconoce un período de gracia a menos que tu contrato diga que lo tienes. Por ejemplo, una cláusula que diga que se aplicará una multa por pago tardío si pagas después del día 3 o 5 del mes no es un período de gracia.

Aviso de pagar el alquiler

Si te entregan un Aviso de pagar el alquiler, pon atención. Revisa cómo el Aviso exige el pago y haz exactamente lo que exige.

Pago por correo

Si el Aviso dice que debes pagar por correo O si la dirección proporcionada solo permite pagar por correo:

• Envía el alquiler a la dirección indicada en el Aviso.
• Envíalo con comprobante de envío.

Pago en persona

Si el Aviso no te indica pagar por correo y te da la opción de pagar en persona O si te indica pagar en persona:

• Entrégalo durante las horas indicadas en el Aviso.
• Lleva un testigo contigo (de preferencia que no sea un familiar).
• Pide un recibo o un papel firmado como comprobante de pago.

Recogida del pago

Si el Aviso dice que el propietario/administrador recogerá el alquiler:

• Compra los giros postales (money orders) de inmediato y tenlos listos para cuando los recojan. Esto significa que todos los adultos del hogar sepan dónde están y puedan pagar al propietario/administrador cuando llegue.
• Si nadie viene a recogerlo antes de las 2:00 PM en el último día para hacer el pago, entonces envía tu alquiler de inmediato por correo con comprobante de envío y guarda el recibo de la oficina de correos que muestre la hora en que lo enviaste.

Cumplimiento de códigos de Stockton

Esta dirección de correo es para enviar solicitudes de información, reportar violaciones de código y solicitar demandas de pago para eliminar avisos/gravámenes registrados en propiedades. También puedes comunicarte con Neighborhood Services al (209) 937-8813 o enviar por fax una solicitud de demanda al (209) 937-7264.

Consejos para presentar quejas con Cumplimiento de Códigos

• Los inspectores de Cumplimiento de Códigos SOLO escribirán un reporte de lo que ven. No se meterán debajo de edificios, en techos ni abrirán paredes para buscar moho.
• Puedes solicitar una inspección basada en una sola queja y pedir que revisen otros posibles problemas mientras estén en tu unidad.
• Cada unidad por separado tiene que presentar sus propias quejas. No puedes presentar una queja por otros apartamentos.
• Se puede solicitar una inspección general del edificio para áreas comunes.
• Después de presentar una queja, asegúrate de obtener la tarjeta del inspector con tu número de caso. Llama y da seguimiento CON FRECUENCIA para revisar el estado del caso.
• A veces cerrarán el caso sin avisarte. Puedes impugnar el cierre de un caso y pedir que lo reabran si las reparaciones no se han completado.
• Toma fotos y videos y envíaselos por mensaje o correo electrónico a alguien para tener un registro con fecha y hora del problema.
• Guarda copias de toda comunicación con el propietario y con Cumplimiento de Códigos.
• Estate presente durante la inspección porque a veces el propietario estará en tu lugar e intentará minimizar los problemas.
• Pide copias de cualquier reporte de inspección.

Violaciones al código de salud

Las violaciones al código de salud incluyen cucarachas (pero no water bugs), infestación de ratas o ratones, moho visible y aguas residuales en la bañera. Contacta al Departamento de Salud y Servicios Humanos de tu ciudad de residencia.

Dependiendo de dónde vivas, presenta una queja tanto con la ciudad como con el condado. SOLO crearán un reporte basado en lo que puedan ver, y solo abrirán un expediente por violaciones al código de salud (por ejemplo: ratas), no por violaciones al código de construcción (por ejemplo: una llave de agua defectuosa).

Violaciones al código de construcción

Presenta quejas con Cumplimiento de Códigos de Stockton sobre problemas estructurales en tu unidad, como termitas o daño en el techo.

Cada vez que presentes una queja con Cumplimiento de Códigos de Stockton, también puedes pedir que inspeccionen todos los detectores de humo y monóxido de carbono del edificio. También pueden citar al propietario por cualquier otra violación que vean en la propiedad.

Causales legales de desalojo

La Ley de Protección de Inquilinos de 2019 (AB 1482) introdujo control de alquiler a nivel estatal y protecciones de desalojo por causa justa para ciertos inquilinos residenciales.

Desalojos por culpa

1. Falta de pago del alquiler según lo requerido por el contrato de arrendamiento.
2. Incumplimiento de un término material del contrato: violar términos importantes del contrato, como alteraciones no autorizadas o actividades prohibidas.
3. Negarse a firmar un nuevo contrato: negarse a firmar una renovación o extensión con términos similares cuando el propietario lo solicita.
4. Actividad criminal: cometer delitos en la propiedad o realizar actos criminales dirigidos al propietario o su agente.
5. Molestias o daño: participar en conductas que molestan a otros inquilinos o causan daños.
6. Negación de entrada legal: negarse a permitir que el propietario entre a la unidad por razones legítimas, como reparaciones o inspecciones.
7. El inquilino interfiere de manera irrazonable con la capacidad del propietario para realizar una renovación mayor de una unidad o del edificio.

Desalojos sin culpa

1. Si el propietario necesita el apartamento para mudarse él mismo o su hijo, cónyuge, padre/madre o gerente.
2. Si el propietario va a demoler el edificio o quiere retirar el apartamento del mercado de vivienda (Ley Ellis).
3. Si una agencia gubernamental le ordenó al propietario desalojar las unidades.
4. Si el Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) es dueño del edificio y quiere venderlo.
5. Si el edificio es un hotel residencial que el propietario convertirá o demolerá.
6. Si el propietario convertirá el edificio en vivienda asequible certificada por el gobierno.

Si NO vives con estabilización de alquiler

El propietario puede desalojarte por cualquier motivo.

SIN EMBARGO, la ley exige que se le entregue al inquilino un aviso por escrito con anticipación, indicando que el propietario ya no quiere rentarle al inquilino.

• Si el inquilino ha vivido en la unidad por MÁS de un año , entonces el propietario debe dar un aviso de 60 días.
• Si cualquier inquilino ha vivido en la unidad por MENOS de un año , entonces el propietario solo tiene que dar aviso de 30 días.

Aviso de 3 días

Bajo la ley de California, un propietario puede desalojar a un inquilino con solo un aviso por escrito con 3 DÍAS de anticipación por cualquiera de las siguientes razones:

• Falta de pago del alquiler.
• Una violación del contrato de arrendamiento.
• Dañar materialmente la propiedad.
• Ser una molestia.
• Usar el apartamento para actividades ilegales.

El inquilino tiene 3 días para corregir la violación. Si se corrige dentro de 3 días, no tendrá que mudarse.

Proceso de desalojo

El propietario entrega un aviso de desalojo

Si recibes cualquiera de los siguientes documentos, responde de inmediato. Si NO respondes, podrías perder tu hogar o entrar en un proceso en la corte.

Si el inquilino NO presenta respuesta:

1. El propietario solicita el default y la sentencia del secretario para posesión.
2. Se registra el default y se dicta la sentencia.
3. El propietario presenta una orden de posesión (writ of possession).
4. El sheriff publica un aviso de 5 días para desalojar.
5. El caso termina.

Si el inquilino presenta respuesta:

1. El propietario solicita fecha de juicio.
2. La corte envía por correo el aviso de fecha de juicio al propietario y al inquilino.
3. El juicio ocurre dentro de 20 días de la solicitud.

Cuatro posibles resultados:

(Las partes pueden negociar un acuerdo en cualquier momento durante el proceso.)

1. El inquilino gana (problema legal o técnico): El inquilino puede quedarse.
2. Sentencia condicional (problema de habitabilidad): El inquilino gana si puede pagar el alquiler atrasado reducido dentro de 5 días.
3. Sentencia estipulada (acuerdo aprobado por la corte): El inquilino debe pagar el alquiler atrasado y otros costos.
4. El propietario gana: Recibe sentencia de posesión.

Acuerdos de salida voluntaria

¿Qué es un acuerdo de salida voluntaria o cash-for-keys?

Cash-for-keys es una compra ilegal que ocurre cuando un propietario ofrece dinero para que un inquilino termine voluntariamente un contrato y deje un apartamento sin informar a los inquilinos sobre sus derechos legales respecto al desalojo.

Algunas cosas que considerar sobre ofertas de compra:

• El 30% de la oferta de compra se pagará al gobierno federal y aún más al estado.
• El 10-30% del monto se usará para honorarios legales.
• Los requisitos para rentar se han vuelto más estrictos. Muchos propietarios requieren que ganes el doble del monto del alquiler para calificar.
• Al calcular el impacto financiero de aceptar una oferta de compra, considera: ¿Cuánto dinero necesitarás para mudarte sin dañarte financieramente? ¿Qué tan lejos tendrás que mudarte para encontrar un lugar que puedas pagar?

Certificado de estoppel

¿Qué es un certificado de estoppel?

Un certificado de estoppel NO significa que te van a desalojar. Un estoppel indica que habrá cambios en el edificio o en la propiedad.

Un certificado de estoppel NO es un contrato de arrendamiento ni un nuevo contrato. Confirma los términos de ocupación—el acuerdo de renta y los términos del contrato—para los inquilinos.

Los certificados de estoppel pueden ser valiosos para los inquilinos:

• En caso de que haya una disputa entre tú y un futuro propietario, puedes usar el estoppel para probar tus términos de ocupación.
• El certificado te invita a anotar acuerdos informales o verbales fuera de tu contrato escrito.
• DEBES anotar cualquier información incorrecta en el certificado en el formulario o en una carta aparte que esté firmada y fechada.
• Firma y fecha TODOS los documentos y haz dos copias (una para ti).

Entrada legal

Para TODOS los inquilinos (con o sin estabilización de alquiler)

¿Cuándo puede entrar el propietario?

• La ley de California establece que un propietario puede entrar a una unidad con un aviso razonable por escrito con anticipación (24 horas o 6 días por correo).
• El propietario solo puede entrar durante horas normales de negocio (generalmente, días laborables de 8:00 a. m. a 5:00 p. m.).
• El aviso debe indicar la fecha, la hora aproximada y el propósito de la entrada.
• El propietario no puede emitir un aviso de 24 horas que cubra varios días.

Se requiere aviso razonable por escrito con anticipación para:

• Hacer reparaciones necesarias o acordadas, decoraciones, alteraciones o mejoras
• Mostrar la unidad a posibles inquilinos, compradores o prestamistas
• Permitir la entrada a contratistas o trabajadores
• Cuando una orden judicial permite que el propietario entre

NO se requiere aviso por escrito con anticipación para:

• Una emergencia que constituya un impacto negativo a la propiedad, la salud o la seguridad
• Cuando un inquilino se ha mudado o ha abandonado la unidad
• Cuando un inquilino está presente y consiente la entrada
• Cuando el inquilino y el propietario ya han acordado la entrada para reparaciones

Depósitos de seguridad

Para TODOS los inquilinos (con o sin estabilización de alquiler)

¿Qué es un depósito de seguridad?

El depósito de seguridad también puede llamarse: alquiler del último mes, depósito de seguridad, depósito por mascota, cargo por llave o cargo de limpieza. Asegúrate de que tu contrato de alquiler indique claramente que pagaste un depósito de seguridad y la cantidad correcta.

Bajo la ley de California, los depósitos de seguridad DEBEN ser reembolsables. Sin embargo, el propietario puede quedarse con una parte o con todo por:

• Se debe alquiler
• La unidad está menos limpia que cuando te mudaste por primera vez
• La unidad está dañada más allá del desgaste normal
• No restaurar propiedad personal (como llaves o muebles)

Límite legal para el depósito de seguridad total:

El propietario también puede exigirte que pagues el alquiler del primer mes además del depósito de seguridad.

¿Puede un nuevo propietario aumentar el depósito de seguridad?

El propietario solo puede aumentar el depósito de seguridad al final de tu periodo de contrato, o si tu contrato permite específicamente un aumento. La nueva cantidad no puede exceder el límite legal.

Es responsabilidad del inquilino proporcionar una dirección donde se pueda enviar por correo el depósito de seguridad.